안녕하세요.
오늘은 지인 중에 이번에 이사를 하신다고
전세 계약과 관련하여 보증금의 보호 방법을
알고 싶다 하셔서 겸사겸사 이렇게 공유하면
좋겠다 싶어 글을 올립니다
직장인들 몇십년을 근무해 겨우 겨우
월세에서 전세로 이사 갔는데
갑자기 집이 경매로 넘어간다던지..
여러 가지 문제가 생겨 보증금을
돌려받지 못하는 경우가 생기면 안 되니
알고 계신 분들도, 다시 한번 숙지해
보시는 것이 좋을 듯합니다
전세보증금 보호 장치 첫 번째는?
바로, 대항력과 확정일자입니다
전세로 이사를 갈경우 임대차 계약
완료 후 관할 주민센터를 방문하시어
전입 신고와 확정 일자를 받는 것입니다
이러한 경우 전입신고로 인한 대항력의
효력 발생은 익일 0시부터 발생되므로
확정일자 또한 익일 0시부터 동시에 발생하게 됩니다
확정일자 신청의 경우 다른 방법에 비해
절차도 간단하고 비용 또한 너무나 저렴합니다
신청방법은 아래 표 참조하세요
| 확정일자 신청 | |
| 인터넷 신청 | 방문 신청 |
| https://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/006001001001.jsp | 관할 동주민센터 |
| 준비물 : 임대차계약서 스캔 , 공인인증서 , 비용500원소요 | 준비물 : 임대차계약서 , 신분증 , 대리신청가능 , 비용600원 소요 |
| 24시간 신청가능, 확정일자 표시된 계약증서 출력가능 | 업무시간내 |
확정일자의 단점은, 소액 임차보증금 그리고
우선 변제금액이 적다는 것입니다
이 제도는 임차인에 대한 최소한의 금액이라도
보존해 주기 위한 제도이기에
금액적인 부분에서는 다소 아쉬운 부분이 있습니다
또한, 지역별로 임차보증금 별로 우선 변제금액의
차이가 있습니다
| 지역구분 | 임차보증금 | 우선변제금 |
| 서울특별시 | 1억5천만원 이하 | 5천만원 |
| 과밀억제권역 (용인,화성,세종) | 1억3천만원 이하 | 4천3백만원 |
| 광역시,안산,광주,파주,김포 | 7천만원 이하 | 2천3백만원 |
| 그 외 지역 (이천 평택포함) | 6천만원 이하 | 2천만원 |
전세금 보호장치 두 번째는?
바로, 전세권 설정등기입니다
전세권 설정이 확정일자와 다른 점은
전세권 설정 등기를 하게 되면
즉시 효력이 발생한다는 것입니다
이는 등기부 등본에 등기를 함으로써 법적으로
강력 하게 보호받게 됩니다
단, 등기를 하기 위해서는
임대인의 동의를 받아야 하는데
인감증명서, 임감 도장, 신분증 등을
구비하여 전세권 설정을 해야 함입니다
임대인 입장에서는 여간 귀찮은 일이
아닐 수 없습니다
또한, 전세권 설정을 하기 위해서는
별도의 비용도 소요됩니다
전세금액의 0.2% 가 등록세 ,
등록세의 20% 가 교육세
그리고 증지대 15,000원
기타 법무사 비용까지
소모하게 됩니다
가령 전세 2억 원에 해당하는
설정을 한다면
2억 x 0.2% = 400,000원
400,000원 x 20% = 80,000원
증지대 = 15,000원
법무사 비용 미포함하여
495,000원의
설정비용이 필요합니다
무엇보다 중요한 것은
임차계약을 맺을 부동산에 대하여
등기부등본을 확인하여
다른 설정자가 없는지
꼼꼼히 확인하여야 합니다
예를 들어
부동산 시세는 5억인데
1순위로 "갑"에게 3억 원 설정
2순위로 "을"에게 2억 설정되어 있다면
이 물건에 전세금에 해당하는
2억 원을 설정해봐야
차후 일어날 수 있는 문제에 대항하기가
어려울 것입니다
전세금 보호 장치 세 번째는?
바로, 전세보증보험입니다
전세보증보험이란?
보증보험회사에 일정 부분의
보증료를 납부하는 대신
임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우
보증보험회사에서 우선 지급하고
임대인에게 구상권을 청구하는
일종의 보험입니다.
전세보증보험에 가입하기 위해서는
몇 가지 필요조건이 되어야 합니다
1. 전세계약기간이 1년 이상이어야 합니다
2. 수도권에서는 전세보증금이 7억 원 이하
그 외 지역은 5억 원 이하이여야 합니다
3. 전세계약기간이 2/1 경과하기 전에 신청
전세보증보험에 가입하기 위해서는
별도의 보증보험료를 납부하게 되는데
보증금액 , 보증료율 , 보증기간에 따라서
보증료는 달라집니다
또한, 임차인이 법인이냐 개인이냐에
따라서 요율이 조금 달라질 수도 있습니다
아파트의 경우는 연 0.128% ,
그 외 주택은 연 0.154%
보증료는 6개월 단위 분납도 가능하며,
한 번에 일시불 납부도 가능합니다
현재 보증보험에 가입할 수 있는 곳은
주택도시 보증 공사와
서울보증보험 두 곳에서 가입이 가능합니다
한 가지 알아야 하실 것은 보증보험 청구는
임대인이 계약이 만료되고
1개월이 지나도 보증금을 지급하지 않을 때
보증금 반환 신청을 할 수 있다는 점입니다
예를 들어 2022년 4월 30일이 전세 만기가
가정했을 때 2022년 5월 31일까지
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 시
보증 청구를 할 수 있는 것입니다
보증금액 반환되는 것도 다소
유동적일 수 있다는 점 유념하시길 바랍니다
오늘은 전세보증금을 지켜주는 3가지에 대해서
알아봤습니다
전세계약을 하기에 앞서 꼭 한번 읽어 보시길
권장드립니다
아울러, 부동산 계약은 공인중개사와
그리고 소액의 경우
전입신고와 확정일자
그리고, 비용 지출이 있더라도
전세권 설정이나 전세보증보험 가입은
필수로 하시길 바랍니다
앞써 말씀드렸지만,
계약 전 부동산 등기부 등본 열람은
기본 중에 기본입니다